Perubahan wajah kawasan perkotaan di Indonesia dalam dua dekade terakhir turut mengubah cara pengembang merancang hunian. Jika sebelumnya pembangunan perumahan lebih banyak berfokus pada penyediaan unit rumah, kini banyak pengembang besar beralih mengembangkan kawasan kota mandiri atau township.
Pengamat tata kota Yayat Supriatna menilai konsep township kian menarik karena menawarkan pengalaman tinggal yang lebih lengkap. Bagi masyarakat perkotaan dengan mobilitas tinggi dan kompleksitas kehidupan modern, township dianggap memberi solusi melalui kedekatan fasilitas serta kemudahan layanan dalam satu kawasan.
“Dengan konsep township, orang-orang merasa paripurna tinggal dalam sebuah kawasan, di mana di dalam lingkungan tersebut mereka merasa dilayani,” kata Yayat.
Dalam perspektif tata ruang, ia menjelaskan township dapat dipahami sebagai “ruang paripurna”, yakni lingkungan yang menyediakan berbagai kebutuhan hidup dalam jarak dekat dan mudah dijangkau. Menurutnya, prinsip utama konsep ini mencakup lima aspek: kedekatan, kemudahan, kelancaran, keamanan, dan kenyamanan.
Dengan pendekatan tersebut, penghuni tidak hanya membeli rumah sebagai tempat tinggal, tetapi juga menikmati ekosistem kehidupan yang lebih efisien. Fasilitas seperti area komersial, perkantoran, sekolah, ruang publik, hingga layanan kesehatan berada dalam satu kawasan terintegrasi. Semakin mudah akses terhadap kebutuhan-kebutuhan itu, semakin tinggi tingkat kenyamanan yang dirasakan penghuni.
Yayat menambahkan, dalam banyak kasus masyarakat bersedia membayar harga rumah lebih tinggi selama pelayanan dan fasilitas yang diberikan sepadan. Kondisi ini kemudian melahirkan konsep one stop living, di mana aktivitas bekerja, berbelanja, berinteraksi sosial, hingga rekreasi dapat dilakukan tanpa harus pergi jauh dari kawasan tempat tinggal.
Dari sisi kualitas hidup, ia menilai jarak tempuh yang lebih pendek dan ketersediaan fasilitas dalam satu kawasan dapat mengurangi tekanan mobilitas harian. Penghuni, misalnya, tidak selalu harus menghadapi kepanikan setiap pagi akibat kemacetan menuju kantor. Bahkan, bila jarak rumah dan tempat kerja sangat dekat, penghuni dapat pulang untuk makan siang di rumah.
Faktor keamanan keluarga juga disebut menjadi nilai tambah. Dengan lingkungan yang dinilai aman serta fasilitas pendidikan dan aktivitas anak berada di dalam kawasan, orang tua dapat bekerja lebih fokus.
Dalam skala lebih luas, lingkungan yang tertata juga dinilai membuka ruang terbentuknya komunitas. Kehidupan sosial di dalam township cenderung lebih terorganisir sehingga dapat membangun identitas kawasan sekaligus kebanggaan penghuni. Menurut Yayat, dalam jangka panjang faktor-faktor tersebut berpotensi meningkatkan nilai properti di kawasan township.
Meski demikian, Yayat menilai pengembang sering belum maksimal mengomunikasikan nilai kehidupan yang tercipta di dalam township. Ia menilai banyak proyek township dipromosikan terutama melalui aspek fisik seperti luas lahan, jumlah fasilitas, atau desain kawasan. Padahal, daya tarik utama justru dapat muncul dari narasi pengalaman hidup penghuninya.
“Tidak pernah diceritakan bagaimana kenyamanan dan kemudahannya. Tidak ada testimoni atau cerita kehidupan di dalam kawasan,” ujarnya.
Menurutnya, bila pengalaman penghuni—misalnya tingkat stres yang lebih rendah, kualitas kesehatan yang lebih baik, atau kenyamanan mobilitas—dipublikasikan, hal tersebut dapat menjadi narasi yang kuat.
Lebih jauh, Yayat memandang township juga berperan membentuk gaya hidup masyarakat kota modern. Ia mencontohkan, jika sebuah kawasan menyediakan jalur pedestrian yang nyaman, masyarakat akan lebih terdorong berjalan kaki. Begitu pula ketika sistem utilitas seperti gas, air panas, dan air bersih disediakan dengan baik, masyarakat akan mengikuti standar kehidupan yang terbentuk.
Ia menekankan, pengembang township pada dasarnya tidak sekadar membangun rumah, melainkan membangun kehidupan. Tantangannya bukan hanya menjual unit hunian, tetapi menciptakan standar hidup yang berkualitas.
Di sisi konsumen, Yayat menyebut membeli rumah di township berarti membeli dua hal sekaligus: hunian dan pelayanan. Karena itu, selain harga rumah, penghuni perlu mempertimbangkan biaya iuran pengelolaan lingkungan (IPL) untuk menjaga kualitas kawasan, mulai dari kebersihan, keamanan, hingga pemeliharaan fasilitas publik.
“Pertanyaan yang perlu dijawab adalah apakah pelayanan yang diberikan sepadan dengan biaya yang dibayar? Jika sistem manajemen kawasan berjalan baik, penghuni akan mendapatkan lingkungan yang bersih, aman, dan nyaman. Namun jika tidak, maka nilai tambah township bisa berkurang,” kata Yayat.
Ia menilai keputusan membeli rumah di kawasan township pada akhirnya bergantung pada kesiapan konsumen berinvestasi pada kualitas hidup, yang kini semakin penting bagi banyak masyarakat perkotaan.
Fenomena township, menurut Yayat, terlihat nyata di Tangerang Raya yang mencakup Kota Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang. Kawasan ini kerap disebut sebagai wilayah premium untuk pengembangan kota mandiri di Jabodetabek. Ia menilai potensi pengembangan terbesar berada di Kabupaten Tangerang karena ruang ekspansinya lebih luas dibanding wilayah lain.
Yayat juga menyebut nilai properti di Tangerang mengalami pertumbuhan relatif lebih cepat dibanding kawasan penyangga lain seperti Bekasi, Kota Bogor, Kabupaten Bogor, maupun Depok, yang menurutnya tidak terlepas dari banyaknya township besar yang berkembang di wilayah tersebut.
Namun ia menyoroti kelemahan utama Tangerang Raya, yakni kurangnya integrasi antarkawasan. Saat ini, banyak township berkembang sebagai “kantong-kantong kota” yang relatif berdiri sendiri. Ke depan, ia berharap jaringan jalan, transportasi publik, dan fasilitas perkotaan dirancang agar mampu menghubungkan seluruh kawasan dalam satu struktur ruang yang terintegrasi.
Di sisi lain, township juga dinilai berpotensi menciptakan kesenjangan antara sistem kota dan sistem kawasan privat. Kondisi di dalam township dapat tertata rapi dengan manajemen lingkungan yang baik, sementara kontras bisa terlihat di luar kawasan. Karena itu, Yayat menilai kolaborasi antarpemerintah daerah dalam konsep “Greater Tangerang” penting untuk menjaga pertumbuhan kawasan tetap seimbang.
