Kasus lahan yang sudah dibeli dan bahkan telah bersertifikat, tetapi kemudian tidak bisa dimanfaatkan sesuai rencana, kerap baru disadari ketika pemilik mulai mengurus perizinan. Di atas kertas, status kepemilikan terlihat aman. Secara fisik pun lahan tampak seperti pekarangan dan dianggap siap dibangun.
Namun, persoalan muncul saat lahan tersebut ternyata masuk dalam kategori LSD (Lahan Sawah Dilindungi) atau LBS (Lahan Berkelanjutan Sawah) berdasarkan peta tata ruang. Kondisi ini membuat pemanfaatan lahan menjadi terbatas, meski sertifikat kepemilikan sudah dimiliki.
Situasi ini menegaskan bahwa status sertifikat dan status tata ruang merupakan dua hal berbeda. Kepemilikan tanah tidak otomatis berarti lahan dapat digunakan untuk kegiatan pembangunan atau usaha tertentu. Dalam praktik perizinan, kesesuaian tata ruang menjadi acuan utama, bukan sekadar bukti kepemilikan.
Masalah sering bermula dari asumsi yang masih banyak dipakai dalam transaksi tanah, yakni anggapan bahwa selama berstatus SHM maka lahan pasti aman digunakan. Padahal, tanah milik sendiri belum tentu bisa dibangun, lahan yang tampak sebagai pekarangan belum tentu sesuai peruntukan ruang, dan lahan yang sudah dibeli belum tentu dapat dimanfaatkan sesuai rencana awal.
Meski demikian, kondisi lahan yang masuk LSD atau LBS tidak selalu menjadi jalan buntu. Ada sejumlah langkah yang dapat ditempuh untuk meminimalkan risiko maupun mencari solusi.
Pertama, pengecekan status tata ruang perlu dilakukan sejak awal sebelum transaksi. Mekanisme resmi seperti PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) menjadi penentu apakah lahan dapat dimanfaatkan sesuai kegiatan yang direncanakan.
Kedua, penting memahami posisi LSD dan LBS. Jika lahan berada dalam kategori tersebut, fungsi perlindungan melekat sehingga ruang gerak pemanfaatan menjadi terbatas dan harus melalui mekanisme tertentu.
Ketiga, konsultasi sebaiknya dilakukan sebelum eksekusi pembelian atau pembangunan. Melibatkan pihak yang memahami tata ruang dinilai dapat membantu menghindari kerugian yang lebih besar.
Keempat, bila lahan sudah terlanjur dibeli, pemilik dapat mengevaluasi ulang rencana pemanfaatan. Pendekatan yang bisa dilakukan antara lain menyesuaikan jenis usaha dengan peruntukan ruang, atau mengkaji kemungkinan perubahan fungsi melalui jalur yang sah, meski prosesnya tidak selalu mudah.
Dari kasus-kasus semacam ini, pelajaran yang mengemuka adalah bahwa membeli tanah bukan selalu akhir dari proses. Pada sejumlah kondisi, justru di situlah persoalan baru dimulai. Karena itu, selain melihat kondisi fisik lahan dan status sertifikat, pemahaman terhadap aturan dan peruntukan ruang menjadi faktor penting sebelum mengambil keputusan.
