DENPASAR—Rekomendasi Panitia Khusus Tata Ruang, Aset, dan Perizinan (Pansus TRAP) DPRD Bali yang membuka peluang penerapan zonasi ketinggian bangunan khusus hingga 45 meter di sejumlah kawasan memunculkan kritik dari kalangan akademisi. Praktisi arsitek dan pengamat tata ruang Prof. Dr. Ir. Putu Rumawan Salain menilai wacana tersebut tidak dapat diputuskan semata berdasarkan kebutuhan investasi, melainkan harus didahului kajian menyeluruh dari aspek hukum, lingkungan, budaya, hingga daya dukung Pulau Bali.
Prof Rumawan mengatakan perubahan bentang alam dan wajah Bali merupakan hal yang tak terhindarkan. Namun, menurutnya, perubahan perlu dikendalikan agar tidak menghilangkan identitas Bali sebagai pulau budaya. Ia menyinggung salah satu tonggak perubahan besar ketika Hotel Bali Beach berdiri di Sanur pada era 1960-an, yang kemudian memunculkan kekhawatiran hilangnya ciri visual Bali jika bangunan tinggi berkembang tanpa kendali.
Dari kekhawatiran itu, lahir kebijakan pembatasan ketinggian bangunan sekitar 15 meter. Prof Rumawan menilai angka tersebut bukan hanya batas teknis, melainkan mengandung makna filosofis karena dianalogikan setara tinggi pohon kelapa yang dekat dengan kehidupan masyarakat Bali. Ia berpendapat, usulan menaikkan batas hingga 45 meter tidak semestinya dilontarkan sebagai gagasan politik atau ekonomi tanpa penjelasan rinci mengenai kebutuhan dan dampaknya.
Menurut Prof Rumawan, hingga kini belum ada jawaban objektif terkait kebutuhan nyata bangunan setinggi itu. Ia menilai pembahasan masih dominan bersifat kualitatif dan belum disertai analisis kuantitatif yang menjawab pertanyaan mendasar, seperti kebutuhan riil, pengguna, lokasi, serta dampak yang ditimbulkan.
Ia juga menilai Bali seharusnya lebih dahulu menyelesaikan persoalan mendasar yang sudah di depan mata, seperti sampah, kemacetan, banjir, longsor, alih fungsi lahan, dan tekanan lingkungan. Menurutnya, perubahan fungsi lahan yang masif telah mengganggu keseimbangan tata lingkungan, sehingga pembukaan ruang bagi bangunan tinggi tanpa kontrol dikhawatirkan memperbesar tekanan.
Terkait alasan bahwa lahan di Bali makin sempit, Prof Rumawan menekankan klaim tersebut perlu diuji melalui studi akademik yang jelas. Ia berpendapat, sejumlah lahan yang dianggap tidak produktif masih dapat ditata dan ditingkatkan nilai gunanya melalui inovasi pertanian, teknologi air, atau penataan ruang yang tepat, tanpa harus mengorbankan identitas Bali.
Dari sisi hukum, Prof Rumawan menegaskan usulan bangunan 45 meter berpotensi berbenturan dengan sejumlah peraturan daerah yang berlaku, terutama perda terkait arsitektur bangunan gedung dan perda tata ruang Bali. Ia menyebut perubahan perda tidak bisa dilakukan sembarangan karena harus melalui mekanisme evaluasi, penyusunan naskah akademik, konsultasi publik, pembahasan legislatif, hingga dasar kebutuhan yang jelas. Ia juga mengingatkan Perda RTRW Bali yang berlaku saat ini masih relatif baru, sehingga perubahan kebijakan besar semestinya melalui tahapan peninjauan sesuai ketentuan.
Prof Rumawan turut mempertanyakan peruntukan bangunan tinggi tersebut. Ia menilai pemerintah perlu menjelaskan apakah gedung-gedung itu ditujukan bagi masyarakat lokal, fasilitas publik seperti rumah sakit dan perkantoran, atau lebih banyak untuk hotel serta kepentingan komersial. Jika mayoritas untuk sektor pariwisata, ia menilai perlu perhitungan serius mengenai kebutuhan tambahan kapasitas wisatawan, mengingat beban kemacetan, sampah, dan infrastruktur yang sudah berat.
Ia menambahkan, pembangunan vertikal dapat memicu kebutuhan lanjutan yang kerap diabaikan, seperti jalan, parkir, transportasi, air bersih, listrik, tenaga kerja, perumahan pekerja, hingga fasilitas sosial dan ibadah. Menurutnya, kebutuhan tersebut berisiko kembali menekan ruang Bali yang terbatas. Ia juga mengingatkan dampak ekonomi terhadap pelaku usaha kecil lokal jika wisatawan terkonsentrasi di hotel-hotel besar bertingkat, yang dapat mengurangi ruang pasar bagi homestay, penginapan kecil, restoran rakyat, dan usaha lokal.
Dari sisi ekologis, Prof Rumawan menyoroti potensi dampak terhadap air tanah dan daya serap lahan. Ia menilai pembangunan gedung tinggi memerlukan pondasi dalam dan struktur beton besar yang dapat memengaruhi aliran air tanah serta mempersempit area resapan. Menurutnya, hal ini berisiko memperparah persoalan air bersih yang mulai dirasakan di sejumlah wilayah, termasuk kondisi distribusi air yang terbatas pada jam tertentu.
Ia juga mengingatkan agar Bali tidak terjebak dalam persaingan antarkawasan wisata secara berlebihan. Menurutnya, kawasan yang sudah mapan tidak semestinya terus dibebani pembangunan baru yang justru dapat mengganggu keseimbangan kawasan.
Prof Rumawan menegaskan dirinya tidak menolak perubahan secara mutlak, namun ia menyatakan hanya akan mendukung bila usulan tersebut lahir dari kajian ilmiah yang holistik, rasional, dan bertujuan membuat Bali lebih baik. Kajian itu, menurutnya, harus mampu menjawab apakah kebijakan baru akan membuat Bali lebih nyaman, lebih ekologis, lebih adil secara ekonomi, serta tetap menjaga budaya dan identitas.
Sebelumnya, usulan zonasi ketinggian hingga 45 meter muncul dalam rekomendasi Pansus TRAP DPRD Bali. Ketua Pansus TRAP I Made Supartha menyebut konsep tersebut sebagai jalan tengah atas tekanan pembangunan dan keterbatasan lahan. Pansus menilai kebutuhan investasi, lonjakan harga tanah, pertumbuhan sektor pariwisata, serta meningkatnya kebutuhan ruang menuntut kebijakan yang lebih adaptif.
Menurut Pansus, jika seluruh wilayah diperlakukan sama tanpa diferensiasi kebijakan, potensi pelanggaran tata ruang dan permainan izin justru dinilai semakin besar. Karena itu, mereka mengusulkan pengecualian terbatas dan terukur pada zona tertentu dengan syarat tetap menjaga kawasan suci, budaya, serta lingkungan. Dalam konsep tersebut, batas ketinggian hingga 45 meter disebut hanya dimungkinkan di kawasan tertentu seperti Nusa Dua, Kuta Selatan, sebagian pesisir Tabanan dan Gianyar, serta area tertentu di Sanur, sementara kawasan inti budaya, wilayah sakral, dan radius kesucian pura tetap mengikuti pembatasan ketat sesuai aturan yang berlaku.
