Kabupaten Tangerang memasuki masa transisi penting dalam penataan ruang menyusul terbitnya Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 4 Tahun 2026. Perubahan kebijakan di tingkat nasional itu dinilai tidak sekadar memengaruhi revisi peta dan zonasi, tetapi juga menguji arah politik hukum Pemerintah Kabupaten Tangerang: mengikuti rezim perlindungan ruang yang lebih ketat atau tetap bertumpu pada ketentuan lama yang selama ini dinilai memberi kelonggaran bagi konversi lahan.
Perpres No. 4 Tahun 2026 disebut membawa perubahan mendasar terkait perlindungan lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B), pengendalian alih fungsi lahan, serta pengetatan tata kelola pemanfaatan ruang. Dalam konteks Kabupaten Tangerang, aturan baru ini dipandang sebagai koreksi terhadap praktik tata ruang yang dianggap terlalu permisif terhadap ekspansi pembangunan, terutama pada kawasan pertanian produktif.
Situasi tersebut memunculkan pertanyaan mengenai kedudukan Peraturan Daerah (Perda) Kabupaten Tangerang Nomor 9 Tahun 2020: apakah masih dapat dijadikan dasar utama penerbitan izin dan pelaksanaan pembangunan. Secara formal, Perda itu masih tercatat berlaku. Namun secara materiil, ketentuannya dinilai tidak lagi bisa dijadikan rujukan utama jika bertentangan dengan norma yang lebih tinggi, yakni Perpres.
Dalam hierarki peraturan perundang-undangan, Perda berada di bawah Perpres. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan sebagaimana diubah terakhir dengan UU Nomor 13 Tahun 2022 menegaskan urutan tersebut, sehingga Perda tidak boleh bertentangan dengan Perpres. Prinsip ini dikenal sebagai lex superior derogat legi inferiori, yaitu aturan yang lebih tinggi mengesampingkan aturan yang lebih rendah.
Dengan terbitnya Perpres No. 4 Tahun 2026, sejumlah arah kebijakan nasional disebut menjadi lebih ketat, antara lain perlindungan 87 persen Lahan Baku Sawah untuk ditetapkan sebagai LP2B, penarikan sebagian kewenangan strategis pengendalian ruang ke pemerintah pusat, serta pengetatan evaluasi izin pemanfaatan ruang di kawasan pangan. Konsekuensinya, ketentuan dalam Perda Kabupaten Tangerang No. 9 Tahun 2020 yang tidak sejalan dengan norma baru itu dinilai harus dikesampingkan.
Dalam masa transisi, pemerintah daerah kerap berargumen bahwa Perda lama masih dapat digunakan karena belum direvisi. Namun, masa transisi sinkronisasi tata ruang—termasuk revisi RTRW, penyelarasan RDTR, hingga penyesuaian peta tematik—dinilai tidak dapat dimaknai sebagai kekosongan hukum atau ruang bebas untuk menerbitkan izin berdasarkan norma lama yang substansinya telah bertentangan dengan aturan yang lebih tinggi.
Sejumlah ketentuan Perda yang dinilai bertentangan, misalnya pasal yang membolehkan pembangunan di lahan sawah produktif, memberi ruang alih fungsi tanpa standar perlindungan baru, atau menetapkan perlindungan di bawah ambang nasional, disebut tidak boleh lagi dipakai sebagai dasar penerbitan izin. Jika tetap digunakan, izin yang terbit berisiko dinilai cacat prosedur maupun cacat substansi dan berpotensi dibatalkan secara administratif atau melalui gugatan.
Di sisi lain, bagian Perda yang tidak berbenturan langsung dengan Perpres—seperti administrasi umum, prosedur teknis, zonasi non-pertanian, atau tata kelola yang tidak bertentangan—disebut masih dapat dipakai sementara. Namun posisinya dipandang hanya sebagai pelengkap administratif, bukan landasan utama pembenaran kebijakan.
Risiko hukum dinilai muncul apabila Pemerintah Kabupaten Tangerang tetap menjadikan Perda lama sebagai dasar penerbitan izin di kawasan sawah yang seharusnya dilindungi. Dalam perspektif hukum administrasi, tindakan tersebut berpotensi dikualifikasikan sebagai penyalahgunaan wewenang, tindakan pemerintahan yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, serta dapat mengarah pada dugaan maladministrasi. Rujukan yang disebut antara lain UU Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan dan UU Nomor 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman RI.
Di tengah situasi ini, publik disebut menanti sikap Bupati Tangerang dalam memimpin penyesuaian kebijakan tata ruang. Masa transisi dipandang sebagai titik penentu: apakah akan digunakan untuk memperketat perlindungan ruang sesuai perintah aturan nasional, atau justru dimanfaatkan sebagai celah untuk mempercepat pembangunan sebelum kebijakan baru diterapkan sepenuhnya.
Kesimpulan yang ditekankan dalam pembahasan tersebut menyebut Perda Kabupaten Tangerang No. 9 Tahun 2020 tidak lagi layak dijadikan dasar utama pembangunan di lahan sawah apabila substansinya bertentangan dengan Perpres No. 4 Tahun 2026. Masa transisi, menurut pandangan itu, bukan masa bebas bertindak, melainkan periode ketika disiplin kepatuhan hukum pemerintah daerah diuji.
